Beleihungsspielraum im Bestand: Das Eigenkapital für den nächsten Ankauf liegt meistens schon im Grundbuch

Beleihungsspielraum ist die Differenz zwischen dem, was ein Objekt heute an Darlehen tragen könnte, und dem, was noch draufliegt. Tilgung und Mietsteigerung erzeugen diesen Spielraum automatisch — die meisten Bestandshalter wissen nur nicht, wie viel. Der zweite, wichtigere Punkt: Eine getilgte Grundschuld erlischt nicht. Sie ist abstrakt vom Darlehen (§ 1192 BGB) und bleibt als Sicherheit verfügbar. Wer sie löschen lässt, verschenkt Rang und zahlt bei der nächsten Finanzierung für etwas, das er schon hatte.

Was Beleihungsspielraum konkret ist

Die Rechnung hat drei Zeilen:

1. Beleihungswert des Objekts heute (nicht der Kaufpreis von damals)

2. multipliziert mit dem Beleihungsauslauf, den eine Bank mitgeht

3. minus der aktuellen Restvaluta

Was übrig bleibt, ist einsetzbares Kapital — ohne dass ein Euro vom Konto fließt.

Rechenbeispiel: ein kleines Portfolio

630.000 € sind in diesem Bestand vorhanden. Bei einem Ankauf mit 65 % Fremdfinanzierung reicht das als Eigenkapitalanteil für ein Objekt um 1,8 Mio. €.

Und genau hier liegt der zweite Befund: Objekt B ist bereits über dem Auslauf. Liegt der gesamte Bestand bei einer Bank und sind die Objekte über eine weite Zweckerklärung kreuzbesichert, zieht B die anderen beiden mit nach unten. Die Hausbank rechnet dann nicht objektweise, sondern über den Gesamtobligo — und sieht keinen Spielraum, obwohl A und C ihn haben.

Die Lösung ist selten „mehr Eigenkapital". Sie ist meistens: die Objekte auf zwei Adressen trennen.

Warum die getilgte Grundschuld nicht weg ist

Die Grundschuld nach § 1191 BGB ist — anders als die Hypothek — nicht akzessorisch. Sie hängt nicht an der Forderung. Ist das Darlehen zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen. Was sich ändert, ist nur, wem sie zusteht: Du hast gegen die Bank einen Rückgewähranspruch und kannst Rückabtretung, Verzicht oder Löschung verlangen.

Daraus folgen drei praktische Möglichkeiten, die den meisten nicht angeboten werden:

Nur die vierte Variante — die Löschung — kostet Geld und bringt nichts. Sie ist trotzdem der Standardvorschlag, weil sie der einfachste Vorgang für die Sachbearbeitung ist.

Kostenrahmen als Faustregel: Die Neubestellung einer Grundschuld kostet über Notar und Grundbuchamt zusammen rund 0,4 % des Grundschuldbetrags. Eine Abtretung liegt etwa bei der Hälfte. Bei 500.000 € Grundschuld ist das ein Unterschied von etwa 1.000 € — und zusätzlich der Rang, der sich nicht nachkaufen lässt.

Rang: der Punkt, der über den Zinssatz entscheidet

Die Reihenfolge der Grundpfandrechte richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB). Nachträglich ändern lässt sie sich nur mit Zustimmung aller Betroffenen (§ 880 BGB) — und der vorrangige Gläubiger hat keinen Grund, freiwillig zurückzutreten.

Warum das preislich durchschlägt: Nach § 14 PfandBG darf eine Pfandbriefbank nur die ersten 60 % des Beleihungswerts zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen verwenden. Ein zweitrangiges Darlehen liegt fast immer außerhalb dieser Grenze. Die Bank muss es anders refinanzieren und anders mit Eigenkapital unterlegen — der Aufschlag im Zinssatz ist kein Verhandlungsspielraum, sondern eine Kostenposition.

Deshalb ist die Reihenfolge wichtig: Erst prüfen, ob die bestehende erstrangige Grundschuld ausgeweitet oder abgetreten werden kann. Erst danach über einen zweiten Rang reden.

Ein Detail, das teuer wird, wenn man es übersieht

Wird eine vorrangige Grundschuld zur Eigentümergrundschuld, gehört sie nicht automatisch frei verfügbar dir. Nach § 1179a BGB kann der Gläubiger eines gleich- oder nachrangigen Grundpfandrechts verlangen, dass sie gelöscht wird — der Anspruch ist gesetzlich so gesichert, als wäre eine Löschungsvormerkung eingetragen. Wer also ein zweitrangiges Darlehen aufgenommen hat und später den ersten Rang wieder nutzen will, kann feststellen, dass der zweitrangige Gläubiger daraus einen Anspruch ableitet und in den ersten Rang nachrückt.

Praktische Konsequenz: Die Frage, ob und an wen Rückgewähransprüche abgetreten werden, gehört in die Verhandlung der zweiten Finanzierung — nicht in ein Gespräch drei Jahre später.

Nachbeleihung: was die Bank tatsächlich prüft

Eine Nachbeleihung ist kein Verwaltungsakt. Sie ist eine Kreditentscheidung mit zwei Prüfungen, genau wie eine Erstfinanzierung:

Wertseite. Der Beleihungswert wird neu ermittelt, nicht fortgeschrieben. Bei Wohnobjekten arbeitet das zugunsten des Eigentümers — die Mieten sind seit dem Ankauf gestiegen, und die vorsichtige Bewertung nach § 11 und § 12 BelWertV zieht mit. Bei Büro- und Einzelhandelsobjekten kann es in die andere Richtung gehen: Der vdp-Immobilienpreisindex weist für das zweite Quartal 2026 bei Büros ein Minus von 1,2 % gegenüber dem Vorjahr aus.

Ertragsseite. Der zusätzliche Kapitaldienst muss aus dem Objekt getragen werden — oder aus dem Gesamtbestand, wenn die Bank auf Portfolioebene rechnet. Für Objekt A im Beispiel oben: 290.000 € zusätzlich bei 4,5 % Zins und 2 % Tilgung sind 18.850 € mehr Kapitaldienst im Jahr. Das muss der Reinertrag hergeben, bevor über die Grundschuld gesprochen wird.

Warum der nächste Ankauf an der Struktur des letzten scheitert

Vier Konstruktionen, die beim Abschluss unauffällig sind und drei Jahre später blockieren:

Weite Zweckerklärung. Die Grundschuld sichert nicht ein bestimmtes Darlehen, sondern „alle bestehenden und künftigen Ansprüche" der Bank. Klingt harmlos, bedeutet aber: Der freigetilgte Teil steht nicht zur Verfügung, solange irgendeine andere Verbindlichkeit bei diesem Haus offen ist.

Kreuzbesicherung über mehrere Objekte. Objekt A haftet für das Darlehen auf Objekt B. Bei der Nachbeleihung von A prüft die Bank B gleich mit. Bei einem gemischten Bestand zieht das schwächste Objekt die Bewertung aller anderen.

Alles bei einer Adresse. Kein Vergleichsmaßstab, kein Verhandlungshebel, und ein einzelnes Institutslimit bremst das gesamte Wachstum.

Grundschulden gelöscht statt zurückabgetreten. Rang weg, Kosten bezahlt, Substanz verschenkt.

Keine dieser vier Konstruktionen ist ein Fehler der Bank. Sie sind für die Bank sinnvoll. Sie sind nur dann auch für dich sinnvoll, wenn du nie ein zweites Objekt kaufen willst.

Was du prüfen solltest, bevor du den nächsten Kaufvertrag unterschreibst

• Beleihungswert heute je Objekt — nicht den Kaufpreis von damals

• Restvaluta je Darlehen, mit Zinsbindungsende und Tilgungssatz

• Grundbuch Abteilung III je Objekt: welche Grundschuld, welcher Rang, welcher Betrag

• Zweckerklärung je Grundschuld: eng oder weit

• gibt es Kreuzbesicherungen zwischen Objekten

• welche Grundschulden sind valutafrei oder teilvalutafrei

• welche Rückgewähransprüche sind bereits abgetreten — und an wen

Diese sieben Zeilen sind ein Vormittag Arbeit. Sie entscheiden darüber, ob das nächste Objekt aus dem Bestand finanzierbar ist oder ob du Eigenkapital nachschießen musst, das eigentlich schon da ist.

FAQ

Was ist Beleihungsspielraum? Die Differenz zwischen dem Darlehen, das ein Objekt beim heutigen Beleihungswert tragen könnte, und der aktuellen Restvaluta. Er entsteht durch Tilgung und durch steigende Mieten und ist als Sicherheit für weitere Finanzierungen einsetzbar.

Kann ich eine bereits getilgte Grundschuld wiederverwenden? In der Regel ja. Die Grundschuld ist nach § 1192 BGB nicht akzessorisch und erlischt nicht mit der Rückzahlung. Du kannst Rückabtretung verlangen, sie an eine neue Bank abtreten lassen oder die Zweckerklärung auf ein neues Darlehen erweitern. Zu beachten ist ein möglicher Löschungsanspruch nachrangiger Gläubiger nach § 1179a BGB.

Was kostet eine Nachbeleihung? Bei Erweiterung der Zweckerklärung bei derselben Bank fallen oft nur Bearbeitungskosten an. Eine Abtretung an eine neue Bank liegt als Faustregel bei etwa der Hälfte der Kosten einer Neubestellung, die ihrerseits rund 0,4 % des Grundschuldbetrags ausmacht.

Warum ist ein zweitrangiges Darlehen teurer? Weil nach § 14 PfandBG nur die ersten 60 % des Beleihungswerts pfandbrieffähig sind. Alles darüber muss die Bank teurer refinanzieren und stärker mit Eigenkapital unterlegen.

Meine Bank sagt, im Bestand sei kein Spielraum. Stimmt das? Möglicherweise stimmt es für diese Bank. Bei Kreuzbesicherung und weiter Zweckerklärung rechnet sie über den Gesamtobligo — ein einzelnes schwaches Objekt kann dann den Spielraum der anderen aufzehren. Objektweise gerechnet und auf zwei Adressen verteilt sieht das Bild oft anders aus.

Kann ich Beleihungsspielraum als Eigenkapital für einen Ankauf einsetzen? Ja, das ist der Standardweg im Bestandsaufbau. Die finanzierende Bank des neuen Objekts akzeptiert entweder eine zusätzliche Grundschuld auf dem Bestandsobjekt oder du ziehst das Kapital über eine Nachbeleihung und bringst es als Eigenmittel ein. Die zweite Variante ist sauberer, weil sie das neue Objekt nicht mit dem alten verknüpft.

Fazit

Der nächste Ankauf scheitert selten am Eigenkapital. Er scheitert an der Struktur des letzten: an einer weiten Zweckerklärung, an Kreuzbesicherungen, an einer gelöschten Grundschuld, an einem Bestand, der komplett bei einer Adresse liegt.

Die gute Nachricht: Das meiste davon lässt sich vor der nächsten Finanzierung reparieren — aber nur vor ihr, nicht danach.

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Quellen

• § 1191, § 1192 BGB — Grundschuld

• § 879, § 880 BGB — Rangverhältnis und Rangänderung

• § 1179a BGB — Löschungsanspruch bei fremden Rechten

• § 14 Pfandbriefgesetz — Beleihungsgrenze

• § 11, § 12 Beleihungswertermittlungsverordnung

• vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026