Anschlussfinanzierung Gewerbeimmobilie: Warum 2026 der Zins das kleinere Problem ist

Kurz gesagt: Wer 2016 oder 2017 zehn Jahre gebunden hat, prolongiert jetzt von rund 1,5 % auf ein Vielfaches. Das ist die bekannte Hälfte. Die unbekannte: Bei der Anschlussfinanzierung prüft die Bank die Kapitaldienstfähigkeit vollständig neu — mit der Miete von heute, dem Beleihungswert von heute und dem Zins von heute. Wer seine Mieten seit 2016 nicht angehoben hat, fällt an dieser Stelle durch, obwohl er zehn Jahre lang pünktlich gezahlt hat. Und: Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB steht auch Unternehmen und GmbHs zu, nicht nur Verbrauchern.

Was sich zwischen 2016 und heute verschoben hat

Die EZB hat am 10. September 2026 alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben; der Einlagesatz liegt seit dem 16. September bei 2,50 %. Es ist die zweite Erhöhung des Jahres. Die Richtung, an die sich der Markt seit 2024 gewöhnt hatte, hat gedreht — nachzulesen bei der Europäischen Zentralbank und in der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank.

Für eine Prolongation heißt das: Wer auf ein weiteres Zinstief wartet, wartet gegen die Richtung. Das ist keine Prognose, sondern die Beschreibung der Ausgangslage.

Gleichzeitig läuft der Objektmarkt auseinander. Der vdp-Immobilienpreisindex zeigt für das zweite Quartal 2026 Wohnimmobilien mit 1,9 % im Plus gegenüber dem Vorjahr, Büroobjekte mit 1,2 % und Einzelhandel mit 0,2 % im Minus — der erste Rückgang bei Gewerbe nach fünf Quartalen. Wer 2016 ein Bürogebäude gekauft hat, trifft bei der Anschlussfinanzierung auf einen vorsichtigeren Wertansatz als noch vor einem Jahr.

Die drei Wege — und wann welcher passt

Der teuerste Fehler ist der vierte Weg: gar nichts tun. Läuft die Zinsbindung ohne neue Vereinbarung aus, gilt in der Regel ein variabler Satz auf Basis der hauseigenen Konditionen — und die sind nie die besten am Markt.

Das Sonderkündigungsrecht gilt auch für deine GmbH

Weit verbreitet ist die Annahme, § 489 BGB sei Verbraucherrecht. Das ist falsch. Die Vorschrift steht im allgemeinen Darlehensrecht, nicht im Verbraucherdarlehensrecht. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann jeder Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Nach Absatz 4 kann dieses Recht vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Die Rechtsprechung hat ausdrücklich bestätigt, dass es auch Darlehensnehmern zusteht, die keine Verbraucher sind.

Praktisch relevant ist das für alle, die 2015 oder früher eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre abgeschlossen haben. Die läuft noch — kündbar ist sie trotzdem.

Zwei Details, die den Termin verschieben:

• Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht mit der Unterschrift. Bei Bauvorhaben mit Teilauszahlungen also erst mit der letzten Valutierung.

• Wird nach Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen — also bei jeder Prolongation — startet die Frist neu ab diesem Zeitpunkt.

Die zwei Prüfungen, die neu bestehen müssen

Eine Anschlussfinanzierung ist keine Verlängerung. Sie ist eine neue Kreditentscheidung über dieselbe Immobilie. Beide Prüfungen laufen komplett neu.

Prüfung 1: Restvaluta gegen heutigen Beleihungswert

Hier arbeitet die Zeit für dich. Zehn Jahre Tilgung senken die Valuta, steigende Mieten heben den Ertragswert.

Beispiel: Mehrfamilienhaus, 2016 gekauft für 1,8 Mio. €, Darlehen 1,44 Mio. €, 1,6 % Zins, 2 % Anfangstilgung, zehn Jahre gebunden.

68 % ist komfortabel. Diese Prüfung besteht der Fall.

Prüfung 2: Kapitaldienstfähigkeit zum neuen Zins

Und hier kippt es.

Der Unterschied zwischen den beiden unteren Zeilen ist nicht die Bank und nicht der Zins. Es ist die Miete. Wer seit 2016 nicht angepasst hat — keine Indexierung, keine Staffel, bei Neuvermietung nicht nachgezogen — steht bei einem DSCR von 1,04 und damit ohne Puffer da. Die meisten Häuser verlangen mehr.

Der Kapitaldienst steigt in diesem Beispiel um rund 21.600 € im Jahr. Das ist der reale Effekt der Anschlussfinanzierung, nicht der Zinssatz auf dem Angebotsblatt.

Was das in der Praxis bedeutet

Der Hebel liegt bei der Tilgung, nicht beim Zins. Von 2,0 % auf 1,5 % Anfangstilgung senkt den Kapitaldienst im Beispiel auf 67.800 € und hebt den DSCR auf 1,35. Der Preis: höhere Restschuld am Ende der nächsten Bindung. Bei einem Auslauf von 68 % ist das vertretbar, bei 85 % nicht. Diese Abwägung gehört in dieselbe Entscheidung, nicht in zwei getrennte.

Die Mietanpassung gehört vor die Anfrage, nicht danach. Eine Staffel- oder Indexanpassung, die zum Zeitpunkt der Kreditvorlage bereits wirksam ist, zählt. Eine geplante zählt nicht.

Die Grundschuld muss nicht neu bestellt werden. Bei einer Umschuldung tritt die alte Bank die bestehende Grundschuld an die neue ab. Das ist deutlich günstiger als eine Neubestellung — als Faustregel etwa die Hälfte der Kosten. Die alte Bank berechnet dafür in der Regel eine Bearbeitungspauschale, die aber unter der Ersparnis liegt.

Zeitplan: 12 Monate vorher beginnt es

Wer erst acht Wochen vorher anfängt, verhandelt nicht mehr — er nimmt.

Unterlagen für die Anschlussfinanzierung

• aktuelle Mieterliste mit Laufzeiten, Indexierung und Staffeln

• Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre

• Darlehensvertrag und aktuelle Restvalutenbescheinigung

• Grundbuchauszug und Grundschuldbestellungsurkunde

• Nachweise über Investitionen seit Ankauf (werterhöhend, wertaufhellend für den Gutachter)

• Energieausweis — bei Objekten vor 1990 zunehmend ein eigener Prüfpunkt

• bei Gesellschaften: zwei Jahresabschlüsse, aktuelle BWA

Fazit

Die Anschlussfinanzierung einer Gewerbeimmobilie ist keine Formalie und kein reiner Zinsvergleich. Sie ist eine neue Kreditentscheidung, bei der zwei Prüfungen bestehen müssen — und die zweite scheitert regelmäßig an einer Mietentwicklung, die in zehn Jahren niemand angefasst hat.

Wer zwölf Monate vor Ablauf rechnet, hat noch Stellschrauben: Mietanpassung, Tilgungsstruktur, Bankwahl. Wer acht Wochen vorher anruft, hat nur noch das Angebot der Hausbank.

Deine Zinsbindung läuft in den nächsten 18 Monaten aus? Schick uns den Fall. Kostenlos und unverbindlich.

Quellen

• § 489 BGB — Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers

• § 11 und § 12 Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

• EZB — Leitzinsen

• Deutsche Bundesbank — Zinssätze und Renditen

• vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026

Stand: 14. September 2026. Rechenbeispiele sind vereinfacht und ersetzen keine Finanzierungsberatung im Einzelfall.