Warum eine hohe Mietrendite noch lange keine gute Finanzierung bedeutet

Was Immobilieninvestoren bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien beachten sollten:

Eine hohe Mietrendite klingt für Immobilieninvestoren zunächst nach einem starken Argument.

Doch gerade bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen reicht eine attraktive Rendite allein nicht aus.

Banken betrachten ein Immobilieninvestment nicht nur danach, wie hoch die Mieteinnahmen sind. Entscheidend ist vielmehr, ob das Objekt den Kapitaldienst nachhaltig tragen kann, wie die Immobilie bewertet wird und ob die gesamte Finanzierungsstruktur zum Vorhaben passt.

Genau hier liegt ein häufiger Unterschied zwischen der Betrachtung eines Investors und der Kreditprüfung einer Bank.

Der Denkfehler: Hohe Rendite gleich gute Finanzierung

Ein Investor sieht eine Immobilie mit beispielsweise 6 oder 7 Prozent Mietrendite und denkt:

„Bei dieser Rendite sollte die Finanzierung problemlos funktionieren.“

Die Bank betrachtet das Vorhaben jedoch aus einer anderen Perspektive.

Sie fragt nicht nur:

„Wie hoch sind die Mieteinnahmen?“

Sondern:

„Welche Einnahmen sind nachhaltig erzielbar und welcher Betrag steht nach Abzug der relevanten Objektkosten tatsächlich für Zins und Tilgung zur Verfügung?“

Bei einer gewerblichen Immobilienfinanzierung können unter anderem berücksichtigt werden:

• nachhaltige Mieteinnahmen

• Leerstands- und Mietausfallrisiken

• nicht umlagefähige Betriebskosten

• Instandhaltungsaufwendungen

• Verwaltungskosten

• Objektzustand

• Lage und Drittverwendungsfähigkeit

• bestehende Mietverträge

• Kapitaldienst der geplanten Finanzierung

Erst aus diesem Gesamtbild ergibt sich die tatsächliche Kapitaldienstfähigkeit des Objekts.

Eine hohe Mietrendite ist deshalb ein gutes Signal – aber noch keine Finanzierungszusage.

Bruttomietrendite ist nicht gleich Kapitaldienstfähigkeit

Gerade bei Mehrfamilienhäusern und anderen vermieteten Gewerbeimmobilien wird häufig mit der Bruttomietrendite argumentiert.

Für die Bank ist diese Kennzahl jedoch nur ein Teil der Betrachtung.

Denn zwischen den Bruttomieteinnahmen und dem Betrag, der tatsächlich für den Kapitaldienst zur Verfügung steht, liegen verschiedene Kosten und Risiken.

Ein Objekt kann deshalb eine attraktive Bruttorendite aufweisen und trotzdem bei einer konservativen Bankrechnung nur einen begrenzten Finanzierungsspielraum bieten.

Für den Investor ist daher eine andere Kennzahl entscheidend:

Wie viel nachhaltiger Cashflow bleibt aus dem Objekt für den Kapitaldienst übrig?

Genau dieser Punkt wird bei gewerblichen Finanzierungen besonders wichtig.

DSCR: Eine zentrale Größe bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen

Bei der gewerblichen Finanzierung spielt der Debt Service Coverage Ratio, kurz DSCR, eine wichtige Rolle.

Vereinfacht beschreibt der DSCR das Verhältnis zwischen dem nachhaltig verfügbaren Objekt-Cashflow und dem jährlichen Kapitaldienst.

Damit lässt sich vereinfacht beantworten:

Kann das Objekt Zins und Tilgung aus den laufenden Erträgen ausreichend decken?

Je nach Bank, Objektart und Finanzierung können die Anforderungen unterschiedlich sein.

Genau deshalb sollte ein Investor nicht davon ausgehen, dass jede Bank das gleiche Zahlenwerk identisch bewertet.

Warum Banken unterschiedlich rechnen

Ein entscheidender Punkt bei gewerblichen Finanzierungen:

Es gibt nicht die eine Bankrechnung.

Jede Bank hat eigene Kreditrichtlinien und Risikokriterien.

Unterschiede können beispielsweise bei folgenden Punkten entstehen:

• Ansatz der nachhaltigen Miete

• Berücksichtigung von Leerstand

• angesetzte Bewirtschaftungskosten

• Bewertung des Objektwerts

• Beleihungswert

• maximaler Beleihungsauslauf

• erforderliche Tilgung

• Zinsannahmen

• Anforderungen an Eigenkapital

• Bewertung der Objektart

Das kann dazu führen, dass ein Investor mit derselben Immobilie bei zwei Banken zu unterschiedlichen Ergebnissen kommt.

Das Objekt bleibt identisch. Die Kreditprüfung verändert sich.

Auch die Tilgung beeinflusst die Finanzierbarkeit

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Tilgung.

Eine höhere Tilgung kann aus Sicht des Investors langfristig attraktiv sein, weil das Darlehen schneller reduziert wird.

Gleichzeitig erhöht sich dadurch aber der jährliche Kapitaldienst.

Bei einer gewerblichen Finanzierung kann genau das entscheidend sein.

Denn wenn der Kapitaldienst steigt, sinkt der freie Cashflow des Objekts.

Die Frage lautet deshalb nicht:

„Welche Tilgung ist grundsätzlich die beste?“

Sondern:

„Welche Tilgung ist für dieses Objekt, diese Finanzierung und die Investmentstrategie sinnvoll?“

Eine Finanzierung muss nicht nur langfristig wirtschaftlich sein.

Sie muss auch zur Kapitaldienstfähigkeit des Objekts passen.

Kaufpreis, Marktwert und Beleihungswert

Ein weiterer Punkt, den Immobilieninvestoren bei gewerblichen Finanzierungen berücksichtigen sollten, ist die Bewertung der Immobilie.

Der Kaufpreis ist nicht automatisch der Wert, den die Bank für ihre Finanzierung zugrunde legt.

Für die Kreditentscheidung können unter anderem relevant sein:

• Kaufpreis

• Marktwert

• Ertragswert

• Beleihungswert

• Lage

• Objektzustand

• nachhaltige Mieterträge

• Drittverwendungsfähigkeit

Liegt beispielsweise der Kaufpreis über dem von der Bank angesetzten Beleihungswert, kann sich daraus ein zusätzlicher Eigenkapitalbedarf ergeben.

Das kann die Finanzierung deutlich verändern – selbst wenn die Immobilie eine attraktive Mietrendite aufweist.

Ein Beispiel aus der Praxis

Nehmen wir einen Investor, der ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte.

Der Kaufpreis liegt bei 2 Millionen Euro. Die Immobilie erzielt attraktive Mieteinnahmen und auf Basis der aktuellen Jahresnettokaltmiete ergibt sich eine interessante Rendite.

Auf den ersten Blick wirkt das Vorhaben sehr gut.

Die Bank betrachtet jedoch zusätzlich:

• nachhaltige Mieteinnahmen

• nicht umlagefähige Kosten

• Instandhaltungsrisiken

• Leerstand

• Objektwert

• Beleihungswert

• gewünschte Finanzierungshöhe

• Zins und Tilgung

Das Ergebnis kann sein:

Die Immobilie ist wirtschaftlich interessant, aber die ursprünglich gewünschte Finanzierung ist in dieser Form für die Bank zu hoch.

Das bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht finanzierbar ist.

Möglicherweise muss lediglich die Finanzierungsstruktur angepasst werden.

Die richtige Finanzierungsstruktur kann entscheidend sein

Bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen geht es deshalb nicht ausschließlich um den Zinssatz.

Wichtige Faktoren sind unter anderem:

• Darlehenshöhe

• Eigenkapitaleinsatz

• Beleihungsauslauf

• Tilgung

• Zinsbindung

• Laufzeit

• Kapitaldienstfähigkeit

• Objektbewertung

• mögliche Sondertilgungen

• zukünftige Finanzierungsfähigkeit

Für einen Investor ist dabei besonders wichtig, die Finanzierung nicht isoliert zu betrachten.

Wer weitere Immobilien kaufen möchte, sollte bereits heute überlegen:

Wie wirkt sich diese Finanzierung auf meinen nächsten Ankauf aus?

Denn eine Finanzierung kann den zukünftigen Finanzierungsspielraum eines Immobilieninvestors erheblich beeinflussen.

Warum die Wahl des Finanzierungspartners wichtig ist

Genau hier liegt ein entscheidender Unterschied zwischen einer klassischen Kreditanfrage und einer strategisch aufgebauten gewerblichen Immobilienfinanzierung.

Nicht jede Bank ist auf jede Objektart und jede Finanzierungsstruktur spezialisiert.

Ein Finanzierungspartner kann beispielsweise besonders erfahren sein bei:

• Mehrfamilienhäusern

• Wohn- und Geschäftshäusern

• Gewerbeimmobilien

• größeren Immobilienbeständen

• Investorenfinanzierungen

• komplexeren Finanzierungsstrukturen

Deshalb kann es einen erheblichen Unterschied machen, bei welcher Bank ein Vorhaben eingereicht wird.

Eine Bank kann eine Finanzierung ablehnen, während ein anderer Finanzierungspartner das gleiche Objekt aufgrund einer anderen Kreditstrategie positiv bewertet.

Unser Ansatz bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen

Wir betrachten eine Finanzierung nicht nur anhand des Zinssatzes.

Wir prüfen zunächst das Zusammenspiel aus:

Objekt + Cashflow + Finanzierung + Bankanforderungen + Investmentstrategie.

Dabei geht es darum, den passenden Finanzierungspartner für das jeweilige Vorhaben zu identifizieren.

Denn ein Immobilieninvestor braucht nicht einfach irgendeine Bank.

Er braucht einen Finanzierungspartner, dessen Kreditlogik zum Objekt und zur geplanten Finanzierung passt.

Gerade bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen kann diese Auswahl entscheidend sein.

Für welche Investoren ist das relevant?

Das Thema betrifft insbesondere:

• Immobilieninvestoren

• Kapitalanleger

• Bestandshalter

• Käufer von Mehrfamilienhäusern

• Investoren von Wohn- und Geschäftshäusern

• Anleger mit größerem Immobilienbestand

• Investoren mit komplexeren Finanzierungsstrukturen

• Immobilieninvestoren, die ihr Portfolio weiter ausbauen möchten

Je größer das Finanzierungsvolumen und je komplexer die Struktur, desto wichtiger wird eine individuelle Betrachtung des Vorhabens.

Fazit

Eine hohe Mietrendite ist für einen Immobilieninvestor zweifellos attraktiv.

Bei einer gewerblichen Immobilienfinanzierung ist sie jedoch nur ein Teil des Gesamtbildes.

Entscheidend sind vor allem:

nachhaltiger Cashflow, Kapitaldienstfähigkeit, Objektwert, Beleihung und eine passende Finanzierungsstruktur.

Deshalb sollte ein Investor nicht nur fragen:

„Wie hoch ist die Mietrendite?“

Sondern:

„Wie bewertet die Bank das Objekt – und kann die Immobilie die gewünschte Finanzierung nachhaltig tragen?“

Denn bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen entscheidet nicht allein die Rendite.

Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Objekt, Finanzierung und dem richtigen Finanzierungspartner.