Bauträgerfinanzierung: Warum die Bank hier nicht das Objekt finanziert, sondern den Plan

Kurz gesagt: Bei einer Bauträgerfinanzierung gibt es kein Mietobjekt, aus dem der Kapitaldienst fließt. Die Rückführung kommt aus den Kaufpreisraten der Erwerber — und die fließen nach dem Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV, streng gebunden an den Baufortschritt. Deshalb prüft die Bank drei Dinge, die bei einer Bestandsfinanzierung keine Rolle spielen: Eigenkapitalquote auf die Gesamtinvestitionskosten, Vorverkaufsquote vor Vollauszahlung und die Belastbarkeit der Baukostenkalkulation. Das Objekt ist dabei die Sicherheit. Bewertet wird das Vorhaben.

Der strukturelle Unterschied zur Bestandsfinanzierung

Der letzte Punkt ist der entscheidende: Die Bank finanziert etwas, das zum Zeitpunkt der Zusage noch nicht existiert. Ihr Risiko sind Baukosten, Bauzeit und Absatz — drei Größen, die der Bauträger kalkuliert und nicht die Bank.

Eigenkapitalquote: bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten

Die übliche Größenordnung liegt bei 20 bis 30 % der Gesamtinvestitionskosten (GIK). Das ist Marktpraxis, keine Norm — und die Spanne hat sich seit 2023 nach oben verschoben.

Wichtig ist die Bezugsgröße. Gerechnet wird auf die GIK, nicht auf die Baukosten. Was hineingehört:

• Grundstück inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch

• Abriss, Altlasten, Erschließung

• Baukosten inklusive Außenanlagen

• Baunebenkosten: Architekt, Statik, Prüfstatik, Vermessung, Gutachten, Genehmigungsgebühren

• Finanzierungskosten inklusive Bereitstellungszinsen

• Vertriebs- und Marketingkosten

• Unvorhergesehenes

Grundstück, das lastenfrei eingebracht wird, zählt in der Regel als Eigenkapital — zum nachgewiesenen Anschaffungswert, nicht zum heutigen Marktwert.

Was in der Kalkulation regelmäßig fehlt

Ein Projekt mit 12,0 Mio. € GIK und 15,0 Mio. € erwartetem Verkaufserlös. Rohmarge 3,0 Mio. €, also 20 % auf die GIK. Eigenkapital 25 %, Fremdkapital 9,0 Mio. €, Bauzeit 24 Monate.

Alle drei gleichzeitig, und aus 3,0 Mio. € Rohmarge werden 1,58 Mio. €. Das Projekt ist dann immer noch profitabel — aber die Eigenkapitalverzinsung halbiert sich, und bei der nächsten Finanzierung fehlt das Kapital, mit dem eigentlich gerechnet war.

Die Bauzeitzinsen sind dabei der Posten, der in eingereichten Kalkulationen am häufigsten fehlt oder zu niedrig steht. Sie gehören in die GIK, nicht in die Gewinn-und-Verlust-Betrachtung danach.

Vorverkaufsquote: der Schalter für die Vollauszahlung

Üblich sind 30 bis 50 % des geplanten Verkaufsvolumens, bevor die Bank über die Grundstücks- und Anlaufkosten hinaus voll valutiert. Auch das ist Marktpraxis, kein Gesetz — und die Definition entscheidet über die Machbarkeit:

• Gemessen woran? Am Verkaufsvolumen in Euro oder an der Zahl der Einheiten. In Euro gemessen ist es fast immer leichter, weil die großen Einheiten zuerst weggehen.

• Was zählt als verkauft? Notariell beurkundet ist der Standard. Reservierungen zählen nicht. Manche Häuser verlangen zusätzlich den Nachweis der Erwerberfinanzierung.

• Rückabwicklungen werden gegengerechnet. Die Quote muss gehalten werden, nicht nur einmal erreicht.

Das ist verhandelbar, und zwar vor der Zusage. Danach steht es als Auszahlungsvoraussetzung im Vertrag und ist nicht mehr beweglich.

MaBV: warum das Käuferschutzrecht die Finanzierung strukturiert

Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt, wann ein Bauträger überhaupt Geld vom Erwerber entgegennehmen darf — und damit, wann die Bank Rückflüsse sieht.

Nach § 3 Abs. 1 MaBV müssen unter anderem vorliegen: ein rechtswirksamer Vertrag mit allen erforderlichen Genehmigungen, eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers, die Baugenehmigung — und die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank.

Nach § 3 Abs. 2 MaBV richten sich die Abschlagszahlungen nach dem Baufortschritt. Die Verordnung definiert dreizehn Bauabschnitte, aus denen höchstens sieben Raten gebildet werden dürfen; die Schlussrate von 5 % wird erst nach vollständiger Fertigstellung fällig. Ein Zahlungsplan, der davon zum Nachteil des Erwerbers abweicht, ist unwirksam — mit der Folge, dass der Bauträger die vereinbarten Abschläge nicht verlangen kann.

Für die Finanzierung heißt das zweierlei:

Der Zahlungsplan ist der Rückführungsplan der Bank. Verzögert sich ein Bauabschnitt, verzögert sich die Rate — und die Zinsen laufen weiter auf voller Valuta.

Die Freistellungserklärung ist das Scharnier. Darin sagt die Bank dem Erwerber zu, die vorrangige Grundschuld für seine Einheit freizugeben — und im Fall der Nichtvollendung wahlweise die geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen. Ohne diese Erklärung darf kein Geld fließen. Deshalb entsteht sie nicht am Ende des Prozesses, sondern gehört in die Kreditverhandlung.

Mittelabruf und Baucontrolling

Ausgezahlt wird gegen Nachweis, nicht gegen Rechnung. Der Standardablauf:

1. Bautenstandsbericht des Architekten oder Projektsteuerers

2. Prüfung durch einen von der Bank beauftragten Sachverständigen

3. Freigabe der Tranche entsprechend dem festgestellten Bautenstand

Zwei Punkte, die in der Praxis Geld kosten:

Der Sachverständige wird vom Bauträger bezahlt, arbeitet aber für die Bank. Seine Kosten gehören in die GIK — bei größeren Projekten ein fünfstelliger Betrag über die Laufzeit.

Zwischen Bautenstand und Rechnungslauf klafft eine Lücke. Handwerker stellen nach Leistung, die Bank zahlt nach festgestelltem Bautenstand. Wer diese Lücke nicht mit Working Capital unterlegt, gerät in Zahlungsverzug bei Nachunternehmern — und das ist der Punkt, an dem Projekte kippen, nicht die Gesamtkalkulation.

Zwischenfinanzierung: die teuerste Phase

Zwischen Grundstücksankauf und Baurecht liegt oft ein Jahr oder mehr. In dieser Phase gibt es kein Bauprojekt, sondern ein Grundstück mit einer Absicht. Die Konsequenzen:

• Der Beleihungswert richtet sich nach der heutigen Nutzbarkeit, nicht nach dem geplanten Baurecht. Ackerland im Aufstellungsbeschluss ist Ackerland.

• Laufzeiten von 12 bis 24 Monaten, endfällig, deutlich teurer als eine Projektfinanzierung.

• Häufig ergänzt um Mezzanine-Kapital oder Nachrangdarlehen, die im zweistelligen Prozentbereich kosten und die Eigenkapitalquote für die Hauptfinanzierung nur eingeschränkt verbessern.

Der saubere Weg ist die Ankaufsfinanzierung mit einer Auflösungsklausel, die bei Erteilung des Baurechts automatisch in die Projektfinanzierung übergeht — beim selben Haus verhandelt, nicht in zwei Runden.

Was 2026 anders ist

Der Markt für Gewerbeobjekte ist nicht mehr im Gleichlauf. Der vdp-Immobilienpreisindex zeigt für das zweite Quartal 2026 bei Wohnimmobilien ein Plus von 1,9 % gegenüber dem Vorjahr, bei Büros ein Minus von 1,2 % und bei Einzelhandel ein Minus von 0,2 % — der erste Rückgang bei Gewerbe nach fünf Quartalen. Wohnungsbauprojekte treffen auf einen tragfähigen Absatzmarkt, Büroprojekte auf vorsichtigere Exit-Annahmen der Bank.

Auf der Zinsseite hat die Richtung gedreht: Die EZB hat am 10. September 2026 alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben, der Einlagesatz liegt seit dem 16. September bei 2,50 % — die zweite Erhöhung des Jahres. Für ein Projekt mit 24 Monaten Bauzeit heißt das: Die Bauzeitzinsen der Kalkulation sollten nicht mit dem heutigen Satz gerechnet werden, sondern mit einem Aufschlag.

Was die Bank sehen will

• Gesamtinvestitionskostenaufstellung, prüffähig gegliedert, mit Bauzeitzinsen und Puffer

• Verkaufspreisliste je Einheit mit Marktnachweis, nicht mit Wunschpreisen

• Liquiditäts- und Mittelabflussplan über die gesamte Bauzeit

• Bauzeitenplan mit den Meilensteinen, an denen die MaBV-Raten hängen

• Baugenehmigung oder verbindliche Bauvoranfrage

• Generalunternehmervertrag oder Gewerkeliste mit Preisbindung; bei Einzelvergabe: Nachweis der Kostensicherheit

• Referenzprojekte der Gesellschaft mit Soll-Ist-Vergleich bei Kosten und Terminen

• zwei Jahresabschlüsse der Bauträgergesellschaft, Bonität der Gesellschafter

• Nachweis der Eigenmittel und ihrer Herkunft

Der Punkt mit dem Soll-Ist-Vergleich bei Referenzprojekten wird unterschätzt. Er ist für viele Häuser das stärkste Einzelkriterium — stärker als die Marge im aktuellen Projekt.

Fazit

Bei einer Bauträgerfinanzierung entscheidet nicht die Marge im Exposé, sondern die Belastbarkeit der Annahmen darunter: Baukosten mit Puffer, Bauzeitzinsen in der GIK, eine Vorverkaufsdefinition, die erreichbar ist, und ein Zahlungsplan, der zum Bauzeitenplan passt.

Banken unterscheiden sich in diesem Segment stärker als bei jeder anderen Finanzierungsart — in der geforderten Eigenkapitalquote, in der Vorverkaufsdefinition, in der Bereitschaft, Einzelvergabe statt Generalunternehmer zu akzeptieren. Eine Absage sagt hier fast nie etwas über das Projekt aus.

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